Koraci prilikom kupoprodaje nekretnina

Pogledajte prve korake prilikom kupoprodaje nekretnina. Prodavac nekretnine počinje proces kupoprodaje oglašavanjem prodaje, a kupac pretraživanjem oglasa. Zatim prodavac mora da pokazuje nekretninu potencijalnim kupcima, a kupac da obilazi nekretnine i prikuplja detaljne informacije o onima koje ga zanimaju. Kada se prodavac i kupac dogovore o ceni i ostalim uslovima prodaje, potpisuju predugovor i kupac daje kaparu. Potom prodavac iseljava nekretninu i kompletira dokumentaciju. Za dan potpisivanja ugovora, u praksi se došlo do veoma precizne procedure kako se sav posao okončava.

Oglašavanje

Bilo da želiš da prodaš ili kupiš nekretninu, prilikom traženja kupca, odnosno stana koji ti odgovara, možeš da se angažuješ sam, možeš da se obratiš agenciji za nekretnine, a niko te ne sprečava da uradiš i jedno i drugo. Prodavcima stoje na raspolaganju brojni listovi specijalizovani za oglašavanje, oglasne rubrike dnevnih novina i internet sajtovi specijalizovani za nekretnine, gde besplatno mogu da objave oglas. Kupci, osim pretraživanja oglasa, mogu da daju sopstveni oglas sa opisom stana kakav traže, mada se to ređe radi.

Gledanje/pokazivanje nekretnine

Prodavci moraju biti spremni da odgovaraju na pitanja potencijalnih kupaca. Bitno je da znaš podatke o vlasništvu (pripremi sve dokumente koje imaš: izvod iz katastra, kupoprodajni ugovor, rešenje o nasleđivanju, ugovor o otkupu stana…), samoj nekretnini, mogućnostima preuređenja i proširenja, komšijama, kraju u kojem se nalazi nekretnina i, naravno, ceni.

Kupac treba da sazna:

ko je zaista vlasnik i, ako ih ima više, da li će sa svakim morati posebno da pregovara ili će oni dati punomoć jednoj osobi;
da li je nekretnina upisana u katastar (nije problem ni ako nije, pod uslovom da postoje svi dokumenti neophodni za upis);
da li je na nekretninu stavljena hipoteka i da li je ona predmet sudskog spora;
ko sve stanuje u stanu i da li će hteti da se iseli;
koliki su neplaćeni računi za struju, komunalije i poreze i da li će prodavac biti u stanju da ih izmiri do potpisivanja ugovora.
Traži fotokopije svih dokumenata koje ti prodavac pokazuje i odnesi ih advokatu da ih rastumači.

Ako je sve u redu, možeš da pregledaš stan. Da li prokišnjava? Da li stolarija dihtuje? Je li sve u redu sa instalacijama? Od odgovora na ovakva pitanja zavisi koliko ćeš novca morati da uložiš da bi nekretninu doveo u upotrebljivo stanje, s tim što se neki od ovih problema mogu pokazati kao praktično nerešivi. Ako sam nisi stručnjak, povedi nekog ko jeste.

Pregovori o ceni

Prodavac obično već u oglasu navede koliko novca traži za nekretninu. Ako tog podatka nema, većina kupaca raspitaće se o tome već prilikom prvog telefonskog razgovora. Iako ima i kupaca koji bi prvo da razgovaraju o ceni, ozbiljni pregovori počinju kada kupac pregleda dokumentaciju i samu nekretninu.

Pregovori mogu da se vode direktno ili preko nekog posrednika, najčešće agenta za nekretnine. Posrednik može samo da prenosi jednoj strani ponude i odgovore druge strane, a može i aktivnije da se trudi da dođe do kupoprodaje — sve zavisi od toga kako je dogovoreno i kako je posrednik shvatio svoju ulogu.

Kapara

Osim ukupne cene, neophodno je da se dogovorite i o kapari, koja se isplaćuje u trenutku potpisivanja predugovora. Uobičajena kapara iznosi 10 odsto od ukupne cene, a ona služi da bi u periodu neophodnom za iseljenje nekretnine kupac imao garanciju da je prodavac neće prodati nekom drugom ili odustati od prodaje, kao i da bi prodavac izmirio eventualna dugovanja u vezi s nekretninom. U slučaju odustanka kupca od kupoprodaje, kapara ostaje nesuđenom prodavcu, a prodavac, ako želi da odustane, vraća njen dvostruki iznos.

Postoje situacije u kojima se ugovara veća kapara, na primer, kada prodavac još otkupljuje stan, pa je neophodno da isplati ceo preostali iznos otkupa pre nego što ga proda.

Predugovor

Predugovor se potpisuje kada je već sve dogovoreno. U njemu se navode svi bitni elementi budućeg ugovora i preciziraju datum i način njegovog zaključenja i isplate ukupne cene. Ostavlja se rok prodavcu da iseli nekretninu, plati sve dugove u vezi s njom i kompletira dokumentaciju (rok je stvar dogovora — najčešće 30 ili 45 dana).

Ako kupac plaća iz stambenog kredita, budući da se kredit odobrava tek posle potpisivanja predugovora, a ne zna se kada će tačno biti odobren, obično se navede rok vezan za dan odobrenja, na primer, sedmog dana od odobrenja kredita. Pošto se ne zna ni da li će banka uopšte odobriti kredit, neke agencije u dogovoru s prodavcem umesto kapare uzimaju depozit koji se vraća ako kredit ne bude odobren.

Predugovor mora biti overen u sudu. Kupac će platiti taksu za overu (za taj iznos umanjiće mu taksu na overu ugovora).

Ukoliko je u posao uključena agencija, kupac najčešće prilikom potpisivanja predugovora plaća i agencijsku proviziju, bez obzira na to ko je angažovao agenciju.

Dan potpisivanja ugovora

Da bi se izbegle komplikacije, primopredaja nekretnine i isplata obično se vrše istog dana i uz neprekidni niz koraka:

kupac pregleda nekretninu (da li je ispražnjena i u ugovorenom stanju, o čemu se može sastaviti i zapisnik); ako učestvuje i agencija, tada se obično agentu predaju svi ključevi;
kupac i prodavac (i agent) odlaze advokatu, prodavac prilaže svež izvod iz katastra i dokaze o plaćenim računima i porezima, a zatim se potpisuje ugovor;
svi zajedno odlaze u sud, gde se overavaju potpisi i plaća taksa za overu;
zatim se ide u banku, gde se ostatak novca do pune cene prebacuje na račun prodavca; na to se plaća provizija (od 0,01 do 0,05 odsto), a kupac često zahteva da i prodavac otvori račun u njegovoj banci, jer je tako provizija manja;
svi se vraćaju u stan, kupac dobija ključeve, a ponekad se od prodavca traži da na kraju svega potpiše izjavu da je primio celokupnu sumu (iako i banka daje potvrdu o uplati), ili izjavu da je saglasan da se kupac uknjiži kao vlasnik (takozvana clausula intabulandi), ako to već nije navedeno u ugovoru.
Prebacivanje brojila, telefonskog priključka i komunalija na novog vlasnika

Za prebacivanje strujnog brojila i računa za vodu, smeće i ostale komunalije na novog vlasnika, dovoljno je da on s kopijom kupoprodajnog ugovora ode u odgovarajuće javno preduzeće.

Da bi promenili vlasnika telefonskog priključka, neophodno je da u telefonsku kompaniju odu i kupac i prodavac, i uz kopiju ugovora ponesu i fotokopije ličnih karata.